Huurkoop van woonruimte: weer in de mode?

Heeft u een prachtige woning gezien, maar is de prijs net iets boven uw budget? Dan kan de (nieuwe) huurkoop een oplossing zijn. Huurkoop is een redelijk onbekende vorm van lening, waarbij sprake is van aflossingen. Wanneer de laatste termijn van huur en aflossing betaald is, wordt u de eigenaar van de woning. Pas daarna vindt de juridische eigendomsoverdracht plaats. Zolang dat niet is gebeurd, mag u als koper het gekochte niet verkopen of verhuren, en bent u bovendien aansprakelijk voor eventuele schade. U mag de woning al wel direct gebruiken, weliswaar zonder huurbescherming.

Sinds 1 januari 2017 is de nieuwe wet in werking getreden. Deze wet is soepeler dan de oude. Dat is goed nieuws voor diegenen die niet een “gewone” hypotheek kunnen krijgen.Een goede aanleiding om de wijzingen ten opzichte van de oude regeling onder de loep te nemen.

Nadelen van de oude regeling

De oude huurkoop regeling (uit de vorige eeuw) is nooit populair geworden. Bij de oude wet was bepaald dat een rechter de afspraken in overeenkomst op verzoek van één van de partijen kon aanpassen; dat gaf weinig zekerheid aan partijen. Daarnaast werd u pas eigenaar van de woning wanneer u aan alle betalingen voldaan heeft. Een gedeelte niet betaald, dan was u alles kwijt. U werd dan geen eigenaar en kon de woning gewoon door de verkoper worden teruggevorderd. Bij niet nakoming kon de huurverkoper uitsluitend de overeenkomst ontbinden via de rechter. Al deze elementen maakte de regeling er voor beide partijen er niet populairder op.

Wat is er precies veranderd?

Indien u als huurkoper handelt als consument dient de huurkoopovereenkomst bij de aankoop van de woning verplicht in een notariële akte te worden vastgelegd. Deze akte dient ook bij het Kadaster te worden ingeschreven. Dit beschermt de huurkoper beter tegen latere vervreemding of faillissement van de huurverkoper.

Er geldt een soort afkoelingsperiode. De notariële akte moet namelijk de getaxeerde waarde bevatten en de akte mag pas worden ondertekend nadat partijen tenminste 14 dagen de tijd hebben gehad om van het taxatierapport kennis te nemen.

Ook kan de rechter de huurkoopovereenkomst niet meer wijzigen.

Tevens kan de huurkoper vervroegd aflossen. Alsdan mag de verkoper een aflossingsvergoeding berekenen, welke vergoeding niet hoger mag zijn dan het financieel nadeel dat hij ondervindt. De berekenwijze daarvan moet duidelijk in de akte staan. Een “boete” voor vervroegd aflossen is niet toegestaan. Nieuw is ook dat de overeengekomen koopprijs volgens afspraak kan worden geïndexeerd.

Wat gebeurt er als de huurkoper zijn verplichtingen niet nakomt?

De verkoper hoeft dan niet meer naar de rechter om de overeenkomst te ontbinden. Een schriftelijke vermaning volstaat (met redelijke termijnstelling). Ingeval van ontbinding lijkt een contractuele boete overigens wel toegestaan, al is de wet daarover niet duidelijk.

Indien de huurverkoper dan in een betere vermogenspositie wordt gebracht, vindt volgens de wet “volledige verrekening” plaats. Wat precies bedoeld wordt met volledige verrekening is niet uit de wet op te maken. Wat als de woning inmiddels in waarde is gestegen? Heeft de huurkoper dan recht op een deel van de waardestijging?

Hoe zit het met de renteaftrek? De huurkoper zal de betaalde rente van diens inkomen mogen aftrekken. Wel moet de huurkoper dan voor minimaal 50% het contract aangaan.

Overdrachtsbelasting? De huurkoper zal bij de aanvang van de overeenkomst 2% overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. Bij de overdracht van de (juridische) eigendom is nogmaals 2% overdrachtsbelasting verschuldigd, zij het dat die dan uitsluitend wordt berekend over de waardevermeerdering (dus de geindexeerde verhoging van de koopprijs).

Toestemming van bank-verkoper

Indien de verkoper een hypotheek op de woning heeft, dan dient de verkoper doorgaans op grond van de hypotheekvoorwaarden toestemming te vragen aan de bank. Hoewel de bank haar hypotheekrecht behoudt dat in rang voorgaat op het recht van de huurkoper, kan zijn toestemming weigeren.

 Een nieuwe toekomst voor huurkoop?

Biedt de gewijzigde regeling nieuwe kansen en voldoende bescherming? Dat is nog maar de vraag. Wordt het een alternatief voor hypothecaire financiering? Of wordt het wederom een middel voor de handel om van moeilijk te verkopen objecten af te komen. Het is afwachten of huurkoop van woningen in de praktijk vanaf nu vaker zal plaatsvinden.