Crobeco
Wellicht dat u bekend bent met TV-programma’s zoals “Ik vertrek” waarin doorgaans trieste ervaringen van personen worden opgetekend die verhalen over het beginnen of overnemen van een onderneming in het buitenland dan wel een woning kopen in het buitenland. In veel gevallen gaat daar wel iets mis (vanwege onbekendheid met de taal, de wet of de (gewoonte)regels). Doorgaans kunt u al in de verte aan zien komen, dat een dergelijk onvoorbereid vertrek tot problemen leidt. Wat is er nu beter dan de mogelijkheid om een Nederlandse notaris te kunnen bezoeken die de aankoop van een perceel, woning of appartement in het buitenland begeleidt? De akte in de eigen taal, de uitleg in eigen taal en ook de financiële afhandeling kan geschieden via de Nederlandse notaris en de Nederlandse bank. De rechtszekerheid lijkt hier mee gediend.
Het Kadaster in Nederland neemt momenteel deel aan het zgn. Crobeco-project (Cross Border Electronic Conveyancing), een project om grensoverschrijdende overdrachten van onroerend goed in Spanje en Portugal mogelijk te maken. Voor dit project is op 25 november 2010 gestart met een proef waarbij een Nederlandse notaris voor het eerst een pand in Spanje in Nederland in eigendom overdraagt.
Verloop
De Nederlandse notaris bereidt de eigendomsakte voor. Vervolgens wordt de akte voorgelezen en ondertekend door partijen. De notaris was wel bekend met de Spaanse og- markt en heeft het pand fysiek bezocht. Verkoper en koper waren ook Nederlandse partijen.
Hij stuurt een afschrift naar het Kadaster, die vervolgens de akte beoordeelt naar nationale wetgeving. Het Kadaster zet er een geldigheidsverklaring onder en zend het naar ELRA (European Land Register). ELRA stemt beide kadasters (Nederland en Spanje) met elkaar af, waarna de akte wordt ingeschreven in het Spaanse Kadaster (Registrador). Het Spaanse kadaster heeft een grote taak en verantwoordelijkheid dat de verkoper overeenkomt met diegene die bij hen staat geregistreerd. De Spaanse belastingdienst verstrekt vervolgens aan de Nederlandse notaris een belasting Identificatienummer voor de partijen die in het contract staan vermeld.
Dus op het eerste gezicht lijkt het een enorme verbetering in de efficiëntie en snelheid in de (geautomatiseerde) verwerking van grensoverschrijdende transacties, maar dit project roept uiteraard ook vragen op waaronder de volgende.
Is de geldigheid van de eigendomsoverdracht wel gegarandeerd?
De (koop)overeenkomst wordt beheerst door het recht dat partijen hebben gekozen (o.g.v. Verordening Rome I). Hierdoor wordt de geldigheid van de overeenkomst geheel beoordeeld op de rechtsregels zoals deze in Nederland gelden. De geldigheid van de eigendomsoverdracht is een zaak naar Spaans recht, zodat de eigendomsakte ook dient te voldoen aan het recht van het land waarin het pand gelegen is.
Praktische zaken: aanwezigheid vergunningen/verborgen gebreken
Anders gezegd: Hoe kan een notaris bevestigen dat met betrekking tot het pand alles goed zit? Ten aanzien van de overeenkomst is het recht waarvoor wordt geopteerd van toepassing. Afhankelijk van het land waar het registergoed gelegen is, is het vermelden van de aanwezigheid van verplichte vergunningen noodzakelijk. Daarnaast blijft vanzelfsprekend gelden een onderzoeksplicht van de koper, een mededelingsplicht van de verkoper en een notarieel onderzoek (de notariële verantwoordelijkheid). Praktische zaken als sleuteloverdracht/bezichtiging/opnemen van het verkochte zijn nog zeker zaken die voor de notariële praktijk nader uitgewerkt (kunnen) worden.
Wellicht dat door het Crobeco-project het vertrouwen toeneemt bij kopers en bij hypotheekverstrekkers. Heel misschien draagt dit project ook bij aan het uiteindelijk formaliseren van dergelijke transacties, niet alleen voor Spanje en Portugal, maar voor alle landen binnen Europa. Men verwacht dat het Crobeco proces een basis kan zijn voor Europese regelgeving (naar verwachting in 2012).
Voor nadere informatie en beeldmateriaal van de overdracht: http://www.youtube.com/watch?v=Vk7GL6A9d_0.
Mr A.W. van Spreeuwel
Notariskantoor Van Spreeuwel
Door de site te te blijven gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van cookies. meer informatie
De cookie-instellingen op deze website zijn ingesteld op 'toestaan cookies "om u de beste surfervaring mogelijk. Als u doorgaat met deze website te gebruiken zonder het wijzigen van uw cookie-instellingen of u klikt op "Accepteren" hieronder dan bent u akkoord met deze instellingen.