Notaris Barendrecht » Erfdienstbaarheid: verjaring vanaf 1 januari 2012

Erfdienstbaarheid: verjaring vanaf 1 januari 2012

Op 1 januari 1992 zijn de huidige Wetboeken van het Burgerlijk Wetboek (BW) ingevoerd. Sinds deze inwerkingtreding is het mogelijk dat ook de zogeheten erfdienstbaarheden door verjaring ontstaan. Een erfdienstbaarheid is een last waarmee uw perceel ten behoeve van een ander perceel is bezwaard. Denk bijvoorbeeld aan het recht van de buurman om over uw erf leidingen en kabels te hebben of het recht van uitweg.

Tot 1 januari 1992

Tot 1 januari 1992 was het vrijwel onmogelijk dat door verjaring een erfdienstbaarheid van weg/pad kon ontstaan. Verjaring was alleen mogelijk wanneer sprake was van voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden. Dit waren alleen erfdienstbaarheden die niet afhankelijk zijn van een menselijk handelen. U kunt hierbij denken aan het hebben van leidingen onder andermans erf, overbouw etc. Behoudens zeer bijzondere omstandigheden gold bijvoorbeeld een erfdienstbaarheid van uitweg voor 1992 als onzichtbaar en niet voortdurend, omdat zij volgens de rechter per definitie slechts door menselijk handelen kon worden uitgeoefend. Hierdoor kon een erfdienstbaarheid van weg onder het oude recht niet door verjaring ontstaan. De toen geldende wet bepaalde dat uitsluitend het genot, zelfs sinds onheugelijke jaren, niet voldoende was.

Naar huidig recht (vanaf 1 januari 1992) is dit anders

Het huidige Boek 5 BW bepaalt kort en krachtig dat erfdienstbaarheden kunnen ontstaan door vestiging (bij notariële akte) en verjaring. Uit de toelichting van de 2^e Kamer bij deze bepaling, blijkt duidelijk dat bedoeld is het recht op dit punt te wijzigen en dat deze bepaling geldt voor alle soorten erfdienstbaarheden, dus ook voor de erfdienstbaarheid van weg.  Naar huidig recht is ook het bezit van een erfdienstbaarheid van weg mogelijk. De Overgangswet bepaalt echter dat een dergelijk bezit, dat naar oud-recht niet mogelijk was, eerst op 1 januari 1992 aanvangt.

 Er zijn rechtsgeleerden die verdedigen dat de verjaringstermijn ook al eerder kan beginnen, namelijk op het moment dat een onrechtmatige toestand is ontstaan waarvan het latere bezit de voortzetting vormt. Telkens werd door de rechters aangenomen dat de verjaringstermijn pas op 1 januari 1992 is gaan lopen en derhalve thans nog niet voltooid kan zijn. Uitgaande van deze lezing kan de verjaringstermijn van 20 jaar voor een erfdienstbaarheid daarom pas op zijn vroegst op 1 januari 2012 worden voltooid.

Na 20 jaar gerechtigde? De huidige wet bepaalt dat hij die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van dat bezit wordt voltooid dat goed verkrijgt, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw. De verjaringstermijn bedraagt 20 jaren. Deze termijn begint de dag nadat een niet rechthebbende bezitter is geworden. Dit lijkt makkelijker dan het is. Het zo af en toe gebruik maken van de weg is niet voldoende. Ook als het gebruik op afspraken met uw buurman berust, bijvoorbeeld in de zin van een huur- of gebruiksovereenkomst (al dan niet schriftelijk), dan heeft u een persoonlijk recht en geen bezit. Verjaring treedt dan niet op, omdat niet aan het bezitsvereiste voldaan is.

Wanneer dan wel? Bijvoorbeeld als iemand de weg zelf heeft aangelegd en onderhoudt, daar regelmatig gebruik van heeft gemaakt en de inrichting van zijn perceel hierop heeft afgestemd, bijvoorbeeld door aan het einde van het pad een garage aan te leggen.

Of al na 10 jaar? Volgens het BW bestaat er ook een verjaring van 10 jaar als de verkrijger te goeder trouw is. Daarvan is bij onroerende zaken niet snel sprake. Dit geldt bijvoorbeeld wel als de erfdienstbaarheid wel in een notariële, maar gebrekkige akte is opgenomen of mogelijk ook als een rechterlijke uitspraak uit het verleden vergeten is om in te schrijven bij het kadaster.

Gevolgen van verjaring

Onderschat de gevolgen van verjaring niet. Zo’n erfdienstbaarheid kan alleen in uitzonderlijke gevallen ongedaan worden gemaakt, er is geen tegenprestatie verschuldigd en de andere partij kan gedwongen worden de erfdienstbaarheid in te schrijven in het Kadaster.

Hoe kan verjaring voorkomen worden?

De partij die verjaring wil voorkomen, is inmiddels te laat: hij had nog tot en met 31 december 2011 om de verjaring te stuiten. Dit kon hij doen door schriftelijk te laten weten dat hij zich verzet tegen het ontstaan van de erfdienstbaarheid. Let er wel op dat deze brief de andere partij ook bereikt. Hij kan ook een procedure van de rechtbank starten; dat heeft hetzelfde effect. Door een dergelijke stuiting van de verjaring, gaat er opnieuw een verjaringstermijn lopen.

Nog beter is echter om een einde te maken aan het gebruik zelf of om met de buurman een opzegbaar persoonlijk gebruiksrecht overeen te komen. Dan is de buurman namelijk niet langer als bezitter aan te merken. Daardoor kan niets meer verjaren en gaat ook geen nieuwe termijn lopen.

Voor een persoonlijk gesprek kunt u uiteraard contact opnemen met ons kantoor (tel. 0180-616388).

Mr A.W. van Spreeuwel

Notariskantoor Van Spreeuwel