Samenwonenden die samen een huis gaan kopen, moeten de juridische en zakelijke consequenties daarvan goed overwegen. Zij gaan immers de lusten én de lasten van de woning delen en willen natuurlijk toekomstige problemen voorkomen. Daarom is niet alleen een goede afweging van de voors en tegens van groot belang, ook een degelijk advies van een notaris is absoluut niet overbodig. De helft van alle samenwoners in Nederland heeft nog geen samenlevingscontract. Waarmee kunnen deze samenwoners worden geconfronteerd als het noodlot toeslaat? Het goed en tijdig vastleggen van zaken kan veel ellende besparen en is zeker in geval van een gemeenschappelijk woonhuis geen overbodige luxe.
Op wiens naam moeten wij de woning zetten?
Wanneer twee personen die samenwonen een huis kopen zijn er drie mogelijkheden.
1) Eén van hen kan het huis kopen en de financiële lasten helemaal op zich nemen. In dat geval moet de ander beschermd worden tegen eventuele uitzetting uit de woning wanneer om welke reden dan ook onenigheid ontstaat en de relatie tot een einde komt.
2) Een andere mogelijkheid is dat beide samenwonenden de financiële lasten op zich nemen, terwijl het huis op naam staat van één van beiden. Deze mogelijkheid is wat minder aantrekkelijk, omdat één van de partners een schuld op zich neemt, waar geen waarde tegenover staat. De partner profiteert dan als het ware niet van een eventuele waardestijging. Een eventuele waardedaling komt ook niet voor zijn rekening.
3) Ook het vaststellen op twee namen van zowel eigendom als financiële verplichtingen van de woning behoort tot de mogelijkheden.
Het antwoord op de vraag op wiens naam de woning gezet moet worden, is mede afhankelijk van de vraag of een van de partners een risicodragend beroep uitoefent of gaat uitoefenen. De gezinsbescherming vraagt weleens om het huis dan maar op naam van de partner te zetten die minder risico loopt.
Hoofdelijke aansprakelijkheid
Wanneer een hypotheek op naam van beiden staat, zal de bank de beide partners hoofdelijk aansprakelijk stellen voor de terugbetaling van de schuld. Doorgaans dient de partner ook mee te tekenen voor de hypotheek als het pand op één van beiden namen staat. Daarbij heeft de bank het recht de hele geldlening op één van hen te verhalen. Hoe de partners onder elkaar de financiële verplichtingen dragen, staat daar los van. Beide partners lopen dus het risico dat de bank hen aanschrijft ingeval van problemen met de hypotheekbetaling.
In het algemeen is het verstandig om het woonhuis op twee namen te zetten. De partners dragen dan samen de lusten en de lasten van de woning.
Samenlevingscontract een must
Het maken van goede afspraken in een samenlevingsovereenkomst is ook hierbij een must. Op de eerste plaats over het samenwonen op zich, maar ook over de waardevermeerdering of –vermindering van het pand, hoeveel geld er door beiden wordt ingestopt en wie welk deel van de lasten betaalt. Het is niet altijd vanzelfsprekend, dat de onderlinge draagplicht van een hypothecaire schuld voor beide partners gelijk is. Het kan zijn dat de ene partner meer inkomen heeft dan de andere, waardoor gelijke lasten niet voor de hand liggen.
Ook als een van de partners bij een schenking van zijn ouders voor de betaling van een gedeelte van de koopsom gebruikt, is niet voldoende reden om de woning op zijn naam te zetten. Voor de meerinbreng kan in een samenlevingscontract een regeling worden getroffen. Bijvoorbeeld dat bij verkoop van de woning eerst het meer door hem ingebracht aan hem toekomt en daarboven 50-50. Als er echter onderwaarde wordt gecreëerd dan verliest hij wel (een gedeelte) van zijn meerinbreng.
Verblijvingsbeding en testament
Ten slotte dienen ook voorzieningen te worden getroffen ingeval één van beide partners komt te overlijden. Een testament valt dan aan te bevelen om er voor te zorgen dat partners elkaars erfgenaam zijn. Als er geen testament is, erven zij niets van elkaar. Zelfs niet als er een notarieel samenlevingscontract bestaat. Ook dan gaan alle spullen automatisch naar de familie van de overledene.
Bij een koophuis kan het nog ingewikkelder worden. Zijn beiden eigenaar, dan erft de familie de helft van het huis, tenzij er een samenlevingscontract bestaat met een verblijvingsbeding. Hierin staat dan dat bij overlijden de langstlevende automatisch de gehele gezamenlijke eigendom van het huis krijgt, waarbij de erfgenamen geen aanspraak op het huis kunnen maken. Een vereiste voor een verblijvingsbeding is wel, dat er sprake is van mede-eigendom en van redelijk gelijke levensverwachting van de partners.
De gevolgen van een plotseling overlijden zijn bij samenwoners veel groter dan wanneer zij gehuwd zijn. Als er niets is geregeld, lopen zij niet alleen het risico het huis te verliezen, ook in andere opzichten staan zij dan met lege handen. Er kan dan bijvoorbeeld geen aanspraak worden gemaakt op een deel van het pensioen van de partner en ook niet op partneralimentatie. Helemaal niets.
Partners dienen minimaal een half jaar in het bezit te zijn van een notarieel samenlevingscontract om in aanmerking te komen en te voldoen aan de fiscale partnervrijstelling van € 627.367,–. Daarmee wordt voorkomen dat minstens 30% van de nalatenschap naar de fiscus gaat.
Het uitgangspunt moet zijn dat samenwoners een bewuste keuze maken en hun zaken goed regelen, zodat ze met een gerust hart de sleutel van hun nieuwe woning in ontvangst kunnen nemen.
Voor een persoonlijk gesprek kunt u uiteraard contact opnemen met ons kantoor (tel. 0180-616388).
Mr A.W. van Spreeuwel
Notariskantoor Van Spreeuwel