Archive for the ‘Geen categorie’ Category
Bouwkundige keuring voortaan ook standaard in koopcontract
maandag, maart 5th, 2018
Een koopcontract bevat vanaf 1 februari 2018 standaard een bouwkundige keuring. Dat zijn de Vereniging Eigen Huis (VEH) en de Consumentenbond overeengekomen met makelaarsorganisaties NVM, VBO en VastgoedPro. De maatregel moet er voor zorgen dat kopers vaker een bouwkundige keuring laten uitvoeren.
Bouwkundig voorbehoud doorstrepen
Tot nu toe moest een koper altijd aan de verkoper of verkoopmakelaar vragen een bouwkundig voorbehoud toe te voegen aan het koopcontract. Daarmee kan de koop van een woning worden ontbonden als na onderzoek blijkt dat er ernstige gebreken zijn gevonden in de woning of als de herstelkosten daarvoor boven een afgesproken maximum komen.
Vanaf februari staat het bouwkundig voorbehoud dus standaard in de koopovereenkomst vermeld. Een bouwkundig voorbehoud is echter geen kopersrecht; een keuring kan namelijk door de verkoper worden geweigerd. Ook kan de koper een bouwkundige keuring niet nodig vinden. In al die gevallen zal het voorbehoud zichtbaar moeten worden doorgehaald in de koopovereenkomst. De koper is dan bewust dat de koop mogelijke risico’s met zich meebrengt.
Herstelkosten
Met een bouwkundig voorbehoud kan de koop van de woning worden ontbonden als na onderzoek blijkt dat de kosten van direct noodzakelijk herstel en achterstallig onderhoud boven een afgesproken maximum uitkomen.
Ook het voorbehoud van financiering zit standaard in de koopovereenkomst. Met die voorwaarde kan een koper nog onder de koop van het huis uit als hij of zij bijvoorbeeld de hypotheek niet rondkrijgt.
Bescherming consument
Het doel van het standaard opnemen van het voorbehoud in de koopcontracten is bescherming van de koper in een vaak krappe woningmarkt. Veel kopers beseffen namelijk onvoldoende dat zij een verplichting hebben om het huis dat ze willen kopen, van te voren goed te (laten) onderzoeken op gebreken of achterstallig onderhoud. Die verplichting volgt uit de wet. Als de koper na levering van de woning gebreken ontdekt die hij eerder had kunnen ontdekken, door bijvoorbeeld een bouwtechnische keuring te laten uitvoeren, dan kan hij de verkoper daarop moeilijk aanspreken. Dat is anders wanneer de verkoper wist van de gebreken, maar die heeft verzwegen. In dat geval weegt de mededelingsplicht van de verkoper zwaarder dan de onderzoeksplicht van de koper.
Meer weten?
Kijk ook eens op www.notaris.nl of op www.notarisvanspreeuwel.nl. Wilt u een koopakte laten opmaken met onze hulp? Of liever eerst meer informatie? Neem dan contact op voor een vrijblijvend gesprek (tel. 0180-616388).
Jos van Spreeuwel
Notariskantoor Van Spreeuwel
(Geraadpleegde bron: Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie)
Posted in Geen categorie | No Comments »
Kabinet maakt korte metten met schijnhuwelijken
woensdag, december 20th, 2017
Dit artikel gaat over twee projectontwikkelaars die op kerstavond verliefd werden op elkaar. De één had zes panden in eigendom en de ander twee. Laten we zeggen, dat ze verliefd werden op elkaars panden. Fiscale liefde. Ze wilden dan ook op zeer korte termijn gaan trouwen. Na de kerst was de liefde echter weer voorbij. Er ontstond een scheiding. Door de boedelmenging en vervolgens verdeling werd een van beide fiscaal onbelast eigenaar van alle panden.
U kunt het zich bijna niet voorstellen, maar toch heeft dit werkelijk plaatsgevonden tijdens de kerstdagen in 2013. Met een uitspraak van de rechter uit 1993 in de hand, mocht zelfs in het zicht van een scheiding een boedelmenging plaatsvinden, zodat belastingvrij de panden naar de ex-partner konden overgaan.
De Hoge Raad oordeelde in 2013 daar anders over. Zij vond het eendags-huwelijk toch van een zodanig korte duur dat zij er door heen prikte. Het werd als “fraus legis” bestempeld, met alle fiscale gevolgen van dien.
Vanaf 2018
Het wordt vanaf 1 januari 2018 een stuk moeilijker om vermogen te verschuiven door middel van een schijnhuwelijk of door middel van een schijn samenlevingscontract. Vanaf dit jaar betaalt de ontvangende eendagsman of -vrouw (veel) schenkbelasting. Hiermee maakt het kabinet korte metten met huwelijken die worden gesloten om belasting te ontwijken.
Wat is er veranderd?
Vanaf dit jaar leidt zowel het aangaan als het wijzigen van huwelijkse voorwaarden tijdens het huwelijk tot heffing van schenkbelasting als het belang van een van de twee echtelieden in het totale vermogen wordt uitgebreid boven de 50%. Blijft u daaronder dan is er niets aan de hand, tenzij de Belastingdienst aantoont dat het hoofddoel van het huwelijk het ontgaan van schenk- of erfbelasting is. De bewijslast dat het huwelijk naar schone schijn is en slechts fiscale liefde, ligt bij de belastinginspecteur.
Grappig om te zien is dat een huwelijk op een bepaalde manier wordt benaderd door de Belastingdienst. Het lijkt erop dat de fiscus het huwelijk ziet als een fiscale truc. Dit leidt tot rare situaties. Hoe gaat de Belastingdienst dat aantonen? Bij de behandeling van de wet werd al gesproken over een zgn. knuffelkaart of het controleren van de tandenborstels. De inspecteur moet van heel goede huize komen om aan te tonen dat het doel van het huwelijk belastingontwijking was en dat het niet ging om liefde en trouw.
De mogelijkheid om te trouwen is een grondrecht.
Het sluiten van een huwelijk met het oog op vermogensrechtelijke, erfrechtelijke of fiscale gevolgen is niet ontoelaatbaar, wat anderen daarvan ook vinden. Zelfs als iemand van 90 jaar trouwt met zijn nicht van 27 jaar oud.
Schijnhuwelijken komen vooral aan de orde in vreemdelingenzaken. Slechts een keer – in bovengenoemde casus – is het voorgekomen dat de Hoge Raad de gewenste fiscale gevolgen van het huwelijk negeerde. Het zijn derhalve incidenten en de bewijslast van de Belastinginspecteur is erg zwaar. Bovendien worden dagelijks samenlevingscontracten gesloten om belastingvoordelen te behandelen.
Wat kan nog wel?
Langer getrouwde stellen mogen nog steeds hun huwelijksvoorwaarden die ooit zijn afgesloten wijzigen of opheffen om belasting te besparen, zelfs op hun sterfbed. Er vindt dan verschuiving van de vermogens plaats. Dit heeft geen gevolgen voor het schenkingsrecht en is niet belast, mits het belang van de partner maar niet groter wordt dan 50%. Dit is een gebruikelijke weg om erfbelasting te besparen.
Als u wilt weten wat in uw persoonlijke situatie verstandig is, dan breng ik dit graag in beeld en kan ik u hierbij adviseren. Ik bespreek graag de met u de mogelijkheden.
Mr A.W. van Spreeuwel
Notariskantoor Van Spreeuwel
Posted in Geen categorie | No Comments »
Trouwen: administratieplicht vanaf 1 januari 2018
dinsdag, oktober 31st, 2017
De rol van de notaris
Nu de beperkte gemeenschap van goederen de nieuwe standaard wordt vanaf 1 januari 2018, is het essentieel om het voorhuwelijks vermogen goed vast te leggen. U heeft een administratieplicht: Wat had ik voor het huwelijk, en wat heb ik gekregen van mijn ouders voor of tijdens het huwelijk? Wilt u dat goed kunnen signaleren, dan moet er geadministreerd worden. Doet u dat niet goed, dan wordt het geacht gemeenschappelijk te zijn (bewijsvermoeden). Het is verstandig om ook dit goed vast te laten leggen bij de notaris. Hiermee voorkomt u dat u bijvoorbeeld draagplichtig wordt voor een studieschuld, een familieschuld of een zaaksschuld van uw partner.
Meer weten?
Kijk ook eens op www.notaris.nl of op www.notarisvanspreeuwel.nl. Wilt u zich goed laten voorlichten? Of liever eerst meer informatie? Neem dan contact op voor een vrijblijvend gesprek (tel. 0180-616388).
Posted in Geen categorie | No Comments »
Blockchain in het notariaat
woensdag, juni 21st, 2017
Onlangs las ik een artikel in de krant “Blockchain. Grootste uitvinding sinds het internet”. “Hoe zou het zijn als we elkaar allemaal zouden vertrouwen? Als je geld kunt overmaken zonder bank of notaris als tussenpersoon, je jezelf kunt identificeren zonder ID-bewijs en als jouw idee gewoon jouw idee is, zonder ingewikkelde patentprocedures?”, zo opent het artikel.
Blockchain zal een nieuwe manier worden om op een volledig veilige manier eigendom of bezit via internet naar een ander te verplaatsen. Ik moest even bijkomen na het lezen van dit stuk. De notaris die al sinds Napoleon als steunpilaar van de maatschappij fungeert, wordt zomaar even aan de kant geschoven door een nieuwe computeruitvinding. En dat in een tijd waarin we er amper in slagen om veilige stemcomputers te bouwen. Ook onze beroepsgroep KNB kwam met de mededeling dat zij gaan deelnemen aan de Nationale Blockchain Coalitie. Met al die belangstelling moet er toch echt wel iets aan de hand zijn. Ik ben me er enigszins in gaan verdiepen. Als jurist valt dat niet mee.
Wat is blockchain?
Blockchain is de technologie achter onder meer de bitcoin, een vorm van elektronisch geld. Hoewel bitcoins omgeven zijn door onbekendheid en wantrouwen gaat het hier niet om de bitcoin zelf maar om de technologie erachter. Het werkt als een grootboek – de blockchain.
Een blockchain is in feite te vergelijken met een digitale virtuele geldtransportauto. Wat er vervolgens in die auto zit kan verschillen. Eerst was dat alleen geld (zoals de bitcoin), maar tegenwoordig kan dat alles zijn, contracten, documenten, enzovoorts. Mits het maar digitaal kan worden weergegeven. Het zorgt voor een snelle, veilige en transparante transport van de “waarde” over het internet. Van A naar B dus. Er bestaan publieke blockchains en private blockchain, die alleen toegankelijk zijn voor een afgebakende groep deelnemers.
Smart contracts
Maar documenten versturen via de computer kunnen we nu toch ook al? Nee, dat niet alleen. Door blockchain te combineren met “slimme” contracten, dwingt het systeem ook nakoming af van de afspraken in het contract. De opgenomen verplichtingen worden vanzelf uitgevoerd zonder dat er nog menselijke tussenkomst nodig is. Het contract kan zo geprogrammeerd worden dat “de sleutel”, die het slot opent, automatisch verstuurd wordt aan de ontvanger als uit de bankinformatie blijkt dat de verzender zijn geld heeft ontvangen. De nieuwe technologie kan het mogelijk maken om zonder notaris correcte digitale transacties te verrichten.
Een smart contract is onomkeerbaar. Partijen kunnen het contract niet meer wijzigen. Deze kan dus niet ontbonden of aangepast worden. Een blockchain eindigt pas als het zijn doel heeft bereikt. Niet elke overeenkomst zal zich dus lenen voor automatische uitvoering.
Ook zal de ouderwetse handtekening verdwijnen. Handtekeningen zijn momenteel makkelijk na te maken en niet gekoppeld aan een vingerafdruk. Door middel van blockchain wordt het veilig toepassen van biometrische identificatie mogelijk.
Waar wachten we dan nog op?
Op het eerste gezicht lijkt het een enorme verbetering in de efficiëntie en snelheid in de (geautomatiseerde) verwerking van transacties, maar deze nieuwe technologie roept uiteraard ook vragen op waaronder de volgende.
Is het contractenrecht op de smartcontracts al dan niet van toepassing? En kan het contract altijd worden toegerekend aan de contractspartijen? Bovendien geldt voor ons Nederlandse systeem dat de eigendom van woningen overgaat door inschrijving in de openbare registers van het Kadaster. Het instituut Kadaster is in het verleden in het leven geroepen om kenbaar te maken wie eigenaar is. Hierdoor kan er ook bij de eigenaar belasting geheven worden. Hoe wordt dit opgelost met Blockchain?
Met blockchain worden grote hoeveelheden – vaak gevoelige persoonsgegevens tussen diverse partijen – uitgewisseld. Het kan daarom een enorme impact hebben op de privacy van de personen op wie de gegevens betrekking hebben. Kunnen we vertrouwen op een veilig beheer van die gegevens?
Kortom, genoeg onduidelijkheden, onzekerheden en mogelijk veiligheidsrisico’s. De blockchain technologie is momenteel nog in een opbouwfase, zodat deze en eventuele andere implicaties mogelijk tijdig worden opgelost.
Maakt blockchain een notaris dan overbodig?
De toegevoegde waarde van de notaris zal altijd blijven. Een persoonlijke relatie met de cliënt blijft mijns inziens belangrijk. Er zal dus altijd behoefte blijven aan specifieke wensen in aktes die niet automatisch uitgevoerd kunnen worden. Ook is het voor sommige zaken nu eenmaal verstandig als iemand recht in de ogen gekeken wordt. We willen toch niet dat iemand onder druk gezet kan worden om bepaalde akten te ondertekenen.
Wel ligt er voor de notaris een uitdaging. Met blockchain zullen we veel over moeten laten aan computers. Die computers zullen het werk goedkoper en sneller kunnen uitvoeren. Er is alleen nog iemand nodig die de knoppen kan bedienen. Het zal wennen zijn voor de notaris, die gewend is om te kunnen ingrijpen, terwijl smart contracts onomkeerbaar zijn.
Om een goed smart contract te kunnen maken, zijn slimme juristen en een hele goede programmeur nodig die als één man denken. Het notariaat zal straks voor een groot gedeelte nog bestaan uit ICT-ers.
De technologie achter de blockchain hoeft u niet volledig te begrijpen om ermee te gaan werken. Dat geldt namelijk ook voor ons internet. Het gaat om vertrouwen in het systeem. Maar dat dient mijns inziens eerst verdiend te worden!
Meer informatie en beeldmateriaal over blockchain en smart contracts kunt u vinden op youtube.
Jos van Spreeuwel
Notariskantoor Van Spreeuwel
(Geraadpleegde bron: Blad Mr. 6/2017 “Van Laboratorium naar Revolutie” p. 47 ev.)
Posted in Geen categorie | No Comments »
Door de site te te blijven gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van cookies. meer informatie
De cookie-instellingen op deze website zijn ingesteld op 'toestaan cookies "om u de beste surfervaring mogelijk. Als u doorgaat met deze website te gebruiken zonder het wijzigen van uw cookie-instellingen of u klikt op "Accepteren" hieronder dan bent u akkoord met deze instellingen.